河口知青文化主题公园项目建议书 及可行性研究报告

雷午寨主

河口知青文化主题公园项目建议书

及可行性研究报告

一、项目概述

1、项目名称：河口知青文化主题公园项目建议书

2、项目类型：文旅地产

3、项目地点：云南省红河州河口县

4、项目建设单位：河口遇见旅游开发有限公司

5、项目负责人及联系方式：邢福成，13901167815

朱学军，18007488218

二、项目背景及建设必要性

1、项目背景

1968年5月31日，为落实毛主席的“接受贫下中农再教育”指示和“大力发展橡胶，满足人民需要”的号召，一火车稚气未消的16至20岁的男女青年，乘坐知青专列离开北京，踏上了艰苦卓绝的道路，前往遥远的云南河口县，他们在遥远的边疆，开垦荒山，种下一山又一山的橡胶林，使荒蛮之地变成了一座座胶园，在与天奋斗的同时，也成长为兵团（农场）的中坚力量。

1979年以后，他们随着“大返城”陆续回到了北京，上学、工作、恋爱、成家、育儿………，经过了九九八十一难，来到了耄耋之年，他们的知青情没有变，同学情没有变，兵团的战友情没有变。

旧时青春美少女，如今白发俏老妪，

曾经豪悍大小伙，化为沧桑一老翁，

五、六十年，世间一瞬，知青半生，

曾经，有一种情感叫“阶级友爱”，

曾经，有一种集体叫“革命大家庭”，

半个多世纪前，他们在兵团这座革命的大熔炉里，同在一口锅里舀饭吃，和父辈们一起，在热带雨林中穿梭。开荒的刀把，在他们的掌心磨出人生第一层嫩茧，荆棘划破了褪色的学生蓝。许多年以后，他们的情感仍在延续。

回想当年，生活是艰苦的，但也是幸福的！55年前，山川、草屋、镰刀、粗饭的生活依旧那么亲切，仿佛就在昨天。

知青们一生经历过太多，而最大的感触就是社会的变化，就像春夏秋冬的季节更替，悄无声息，稍纵即逝。许多曾经被人喜爱的东西，好像还没有爱够就过去了，生活中许多原本习以为常的事物，正在不断的被快速前进的时代所淘汰，或者被不断变化的社会所淡化………

小时候知青们玩的滚铁环、弹球、跳皮筋等游戏，现在的孩子们别说玩了，可能都不知道那是何物；或者玩点文的，像集邮什么的曾经也很火，现在也难觅踪影；至于插秧、种地、植树、割胶等“贫下中农再教育”，那可能只是历史书中一个模糊的概念，不知所云了。

卡耐基曾说过，钢铁是怎样炼成的，或许这正是那个知青年代的一句缩影，也是一笔宝贵的财富。

二、建设必要性

据国家统计，全国有知青人数1700多万人，绝大多数已经退休，有钱又有闲；据中国知青网主编过去十几年的经验，全国每年知青组织活动，参加人数都是大几千人，比如《韶山杯》、《赤水河红色旅游》；而且云南的知青是全国最知名的群体，知青们能够返城回到家乡，全靠云南知青的努力“抗争”，全国各地的知青都想来云南，看看当年的知青榜样们“插过队”的地方，尤其想来云南河口度假越冬。

尽管知青们当年的生活、学习、工作场景已被现代社会所取代，但是不可否认，在当时的历史条件下，他们为边疆农村带来了先进的知识和技术，促进了农场的现代化建设；他们为农场带来了先进的文化和思想，促进了农村的文化发展；他们为农场带来了活力和创造力，促进了农村的经济发展。以邢福成为代表的一大批北京知青，现在已然成为我国各行各业的佼佼者，有的是行业的精英，有的是政府要员，还有的成为了著名的企业家（譬如，李克强、王岐山、赵乐际、韩正、王毅、刘永好等全国各地知青）。这些知青在年轻时经历了艰苦的生活和劳动，培养了坚毅的人格品质，再通过自己的才华和努力，在后来的人生中取得了卓越的成就。

建设河口知青文化主题公园，召集当年的河口知青重回第二故乡走一走，看一看，是很有必要的。

1、知青们的经历也反应了中国社会的发展和变革，是时代的弄潮儿，他们重回当年的第二故乡，将为边疆带来先进的思想文化和经济发展理论以及管理方法，助力边疆的经济、社会发展。

2、河口自1992年设立沿边开放城市，成为一级口岸以来，经济结构逐渐从以农业为主导转向服务业和贸易业为主导，尤其旅游业得到了快速发展，边境游成为河口旅游业的主打产品，由于3年疫情管控，河口旅游业严重萎缩，急需打造新型旅游业态来支撑未来的旅游市场。

3、河口县政府将乡村振兴、现代化边境幸福村建设、民族团结进步等内容与文化旅游相结合，打造了“八条半、忆光年”乡村旅游项目。但是常言道，一枝独秀不是春，百花齐放春满园，河口需要多点配套建设旅游景点，开发新业态，融合中越边境观光游，国际乡村体验游，知青文化熏陶游等全方位立体旅游乐园，形成完整的旅游生态产业链。

4、中国（云南）自贸区红河片区以建设沿边开放示范区为总体目标，以全球视野、世界眼光推进沿边开发，打造一级口岸新标杆，也需要建设完整的旅游生态产业链。

5、从旅游业态发展的现状来看，在旅游业起步阶段，人们以团队游为主，旅游产品以观光购物旅游为主；在快速发展阶段，原来的观光购物游已不能吸引人们远游，旅游产品开始向多元化发展，出现了一些新的旅游业态，如生态旅游、文化旅游等。随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，旅游产品更加丰富多样，又出现了一些新的旅游业态，如休闲度假游，主题公园游等。目前越南的旅游市场还处在观光购物游的起步阶段，我国的旅游业态正处于从生态文化游的快速发展阶段，进入到休闲度假和主题公园游的全面发展阶段。 建设知青文化主题公园休闲度假游是河口旅游业发展的必经之路。

6、满足人民日益增长的物质文化生活需求，是我们党和政府社会管理的职责所在，是先进的政务水平的体现。符合旅游业态发展规律的知青文化主题公园，将是体现河口沿边开放示范区的另一张名片。

三、项目建设内容及规模

项目主题：以“忆流年”主题打造河口知青文化主题公园，以忆苦思甜的素质教育和爱国主义教育为主线，发展休闲度假类新型旅游业态，寓教于乐；依托热带雨林气候特色自然资源，融通中越国际文化交流的文化资源，打造一个新时代的国际范乡村公园。

1、基础设施建设

第一期建设内容

（1）、取得项目用地，北京知青邢福成已购得位于……的1000亩林地，该地块有成片的竹林和橡胶林，一面与越南接壤，一面与“忆光年”八条半隔溪相望，地理位置特别适合开发国际乡村旅游项目，还可以与八条半、南溪河组团，打造区域文化旅游胜地。

（2）修路架桥，在南溪河上架一座公路桥连通八条半，再修三公里柏油路到基地门口。

（3）仿建人民公社时的房屋建筑，有公社、食堂、宿舍、农具房、炼胶厂、篮球场、茅草房、树屋、公厕、大礼堂等等。

（4）园区栈道、水电气等三通一平。

（5）陈列室，收集当年割胶工具等农作工具，复原当年的劳动场景。

（6）教室，复刻当年知青教书，为河口带来文化知识的场景。

（7）池塘，复原当年知青们劳作闲暇时捉泥鳅、抓鱼的快乐时光。

（8）密林小道，曲径通幽，复刻当年知青们花前月下、情窦初开时的那份最纯真的画面。

（9）大食堂，复刻当年“韭菜一汤”的艰苦饮食生活环境。

（10）橡胶林，复刻当年热火朝天的辛勤劳作场景。

第二期建设内容

（11）树屋，仿三亚森林酒店式树屋，屋外原始森林，屋内现代酒店设施。

（12）真人CS，仿中越自卫反击战的射击游戏。

（13）知青文化陈列展，描述当年的知识青年是如何从大城市的知识分子经过贫下中农再教育，通过艰苦的农村生活锻练成为一名钢铁战士的素质教育。

（14）热带雨林植物园，配齐全部的热带雨林植物，既作为科教园地，也对外认领，由认领人生产、种植、收成，产生直接的经济效益。

第三期建设内容

（15）中越文化交流历史陈列馆，促进中越友谊长青。

（16）越南异域文化及手工艺品的生产、制造、销售。

（17）打造直播电商基地，将热带雨林特色农作物的播种、生长、收成，全程直播，创建有机农作物品牌；将越南手工艺品的原料、加工、成品全程直播，创建独一无二的私人订制品牌。

（18）打造越南异域文化直播间，促进中越人文交流。

2、景点布局

河口知青文化主题公园有以下几个区域：

1. 农田区：种植各种农作物，让游客亲身体验农耕的乐趣，还可以设置采摘活动。

2. 牧场区：养一些本地的特色家畜，比如牛、羊、猪、越南脚盘鸡等，让游客了解传统的畜牧业。

3. 手工艺体验区：在这里，游客可以亲手制作各种越南传统手工艺品，比如红木雕刻、编织等。

4. 文化展示区：建一些陈列展示馆、大食堂、农场等，展示当年的知青文化、农耕文化和历史。

5. 娱乐休闲区：设置一些娱乐设施和休闲场所，比如山地车赛道、真人CS战场、露营地、烧烤区等。

6. 住宿区：建造一些传统的民宿和客栈，让游客可以在这里过夜，更深入地体验乡村生活。

7. 中心广场：作为整个项目的中心，可以举办各种活动和庆典，还可以设置一些商店和餐厅。

8. 自然景观区：保护和利用当地的自然资源，比如山水、森林等，打造独特的热带雨林自然景观。

9. 教育区：设置一些教室和实验室，让游客可以了解和学习知青文化、农耕文化和生态知识。

10. 特色餐饮区：提供一些当地的特色美食和饮品，让游客可以品尝到地道的乡村风味。

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3、服务设施

（1）、交通设施：包括停车场、道路、园区内电动车、共享自行车、山地摩托车等，以方便游客出行。

（2）接待设施：包括游客中心、售票处、咨询台等，为旅客提供咨询和接待服务。

（3）餐饮设施：包括餐厅、快餐店、小吃摊、烧烤台等，为游客提供餐饮服务。

（4）住宿设施：包括酒店、旅馆、树屋、集体宿舍等，为游客提供住宿服务。

（5）购物设施：包括便利店、奶茶店、纪念品店等，为游客提供购物服务。

（6）娱乐设施：包括游乐园、电影院、钓鱼台、音乐广场等，为游客提供娱乐服务。

（7）工具设施：包括游戏工具、农业工具、手工艺工具、采摘工具、劳保服饰等，为游客提供工具租赁服务。

（8）卫生设施：包括洗手间、垃圾桶、卫生站等，为游客提供卫生服务。

（9）通讯设施：包括电话亭、网络覆盖等，为游客提供通讯服务。

（10）安全设施：包括消防站、警务室、医疗站等，为游客提供安全保障。

四、项目市场分析

1、项目意义

（1）传承知青文化，通过建设知青文化主题公园，可以更好的传承和弘扬知青文化，让更多的人了解这段历史和文化。

（2）促进当地经济发展，该项目的建设将召集知青们重回第二故乡，其中不乏各个领域的大咖，为家乡的经济建设献计献策、添砖加瓦，带来先进的经营管理理念和各种资源，同时也带动相关产业的发展，如餐饮、住宿、交通等，从而促进当地的经济发展。

（3）增加就业机会，项目的建设和运营需要大量的人力资源，这将为河口提供更多的就业机会。

（4）促进河口旅游业发展，吸引更多游客前来河口，振兴旅游消费。

2、市场需求分析

知青文化是中国特定历史时期的产物，它蕴含着丰富的

文化、历史和情感价值。近年来随着人们对文化体验和历史传承的重视度不断提高，知青文化主题公园旅游项目逐渐兴起。这种知青文化具有独特的魅力，吸引了众多游客的兴趣和关注，该项目以知青文化为主题，打造一个集历史回顾、文化体验、爱国教育、素质教育、人格培养、休闲度假为一体的综合性旅游园区，满足游客多样化的需求，具有现实的市场需求。

（1）游客群体特征

知青文化主题公园旅游项目的游客群体主要包括以下几类。

（1.1）知青群体，这是知青文化主题公园的主要目标群体，他们都在知青年代有过下乡经历，对知青文化有深厚的情感和怀念。

（1.2）文化爱好者，对于那些对中国历史、文化和艺术感兴趣的游客来说，知青文化主题公园提供了一个了解中国知青时代和文化的机会。

（1.3）家庭游客，对于那些希望带家人一起体验历史文化，进行亲子户外活动，培养孩子艰苦奋斗精神的游客来说，知青文化主题公园提供了一个寓教于乐的好去处。

（1.4）休闲度假游客，冬季，对于那些寻求暖冬度假的游客；夏季，对于那些寻求体验热带雨林气候生活和越南异域风情的游客来说，河口知青文化主题公园提供了一种独特的文化体验和放松方式。

  以上四种游客群体涵盖了老、中、青、少各个年龄段的人群。

（2）市场需求趋势

（2.1）文化体验，随着人们生活水平的提高和对文化教育的重视，旅游市场需求趋势逐渐向文化旅游方向倾斜，游客越来越注重文化体验，希望在旅游过程中了解和感受当地的文化和历史。知青文化作为中国特殊历史时期的文化代表之一，越来越受到人们的关注和追捧。河口知青文化主题公园可以通过还原知青生活场景，展示知青文化产品，体验知青学习劳作过程等方式，为游客提供丰富的文化体验和学习教育。

（2.2）个性化需求，游客的需求越来越个性化，他们希望根据自己的兴趣和需求来制定旅游行程，知青文化主题公园可以通过提供多样化的旅游产品和服务满足不同游客的需求。

（2.3）情感需求，游客不仅注重物质层面的需求，也注重情感层面的需求，如怀旧、感动、放松等，知青文化主题公园可以通过营造热火朝天的劳动场景或温馨感人的氛围，让游客在旅游过程中获得情感的满足与升华。

（2.4）亲子需求，随着家庭旅游的兴起，游客对于亲子旅游的需求正在不断增加。知青文化主题公园可以通过各种户外游戏、农耕参与等旅游产品满足游客的亲子需求。

（2.5）研学教育需求，

随着素质教育理念的深入和旅游产业跨界融合，研学旅行市场需求不断释放，市场规模和市场空间广阔。

从学生群体来看，“双减”政策落地后，研学活动成为素质教育领域的重要赛道之一，研学旅行成为在校学生的刚需，未来3-5年内研学旅行的学校渗透率会迅速提升。

从成年人及老年群体来看，研学旅行的需求也在不断增加，市场规模将进一步扩大。

    从市场规模来看，据不完全估算，研学旅行市场总体规模将超千亿元。加上成年人和老年群体的研学旅行需求，市场规模将进一步扩大。

从营地数量来看，美国的营地目前比较多，数量有15000个，俄罗斯的营地数量则高达55000个。我国市场规模从市场空间上来说，还具备极大的拓展潜力。

    研学旅游的市场需求将持续增长，市场前景广阔。

（3）市场竞争力

（3.1）竞争优势，知青文化主题公园的竞争优势在于其独特的历史背景和文化内涵，与其它旅游项目相比，知青文化旅游项目具有更深刻的文化底蕴和更广泛的知名度，可以吸引更多的游客前来参观、学习、体验、度假。尤其，河口知青文化主题公园拥有丰富的热带雨林自然资源和中越交流的异域风情资源，可以进一步丰富文化内涵和提升吸引力。

河口知青文化主题公园，宛如一种高科技集成芯片，集中满足了十一大旅游需求：

(3.1.1)知青们重温激情燃烧的岁月、故土难离的怀旧情感需求。

（3.1.2）大雁南飞的越冬需求。

（3.1.3）知青们为第二故乡经济建设作贡献的投资需求。

（3.1.4）城市钢筋水泥禁固，向往大自然、向往户外运动的家庭亲子游乐需求。

（3.1.5）热带雨林的观光体验需求。

（3.1.6）有机蔬菜、现采热带水果的健康需求。

（3.1.7）艰苦奋斗、磨练意志的研学教育需求。

（3.1.8）种菜、采摘、亲近大自然，返朴归真的人性需求。

（3.1.9）异域风情的猎奇需求。

（3.1.10）中越反击战激起民族自豪感的自尊需求。

（3.1.11）追寻暖冬、休闲度假、放松心情的身心健康需求。

（3.2）竞争劣势，知青文化主题公园的劣势在于其相对较小的市场规模和较为分散的客源市场，与其它旅游项目相比，这会给运营和管理带来一定的难度。此外，河口地处偏远边疆，交通和设施条件相对落后，也会影响游客的参观体验和满意度。河口知青文化主题公园依托河口多年的中越边境游品牌和服务口碑，整合知青情怀、素质教育、红色经典、国际乡村、热带雨林、异域风情等多方面特色资源，能做到以知青群体为铁杆粉丝基本盘，以点带面，扩大客源市场，满足各个年龄层次的个性化旅游需求。

（4）营销策略建议

（4.1）品牌建设，加强河口知青文化主题公园的品牌建设和宣传，提高项目的知名度和美誉度。可以通过政府举办各种知青文化主题活动、展览、讲座等方式吸引更多的的游客前来参观和学习。

（4.2）整合旅游资源，将八条半的“忆光年”与知青文化主题公园的“忆流年”连接起来，再加上南溪河漂流，整合成一个旅游区，再加上越南街的购物，打造一个集观光、购物、游乐、历史、文化、爱国、教育、度假、休闲及异域风情于一体的综合性旅游胜地。

（4.3）突出特色，挖掘知青文化的特色和亮点，突出其历史背景和文化内涵，通过展示知青们的生产和生活用品，举办知青文化主题活动来增强知青们的带入感和现场感，回忆青春，激起故乡情怀，吸引知青们来河口越冬度假、买房置业、投资河口、助力经济建设；通过割胶、种菜、采摘热带水果等农耕体验游项目，使游客直接参与到乡村农业劳动中来，获得直接的参与体验，并带走自己的劳动果实，回家后分享给亲朋好友，扩大宣传推广效果；通过现场教学越南手工艺品编织、美食制作、奥黛走秀等，让游客不出国门感受邻国的异域文化。

（4.4）拓宽客源市场，积极拓展客源市场，扩大项目覆盖面，以知青文化吸引中老年游客群体；以原始农业劳作、现代农业成果、当年知青们艰苦奋斗的革命精神，吸引青少年学生群体；以邻国异域风情吸引青壮年群体；全方位实现老、中、青、少四代同堂自驾亲子游的一站式解决方案。

   

五、项目经济效益分析

1、投资估算

（1）土地成本，包括1000亩土地购置费、土地使用权转让费、青苗补偿费等，共计约2000万元。

（2）建筑工程费用，知青文化主题公园、树屋民宿、真人CS野战游戏建筑、农业、手工业生产用房、商业区、游客服务中心、道路桥梁等建筑的建设费用，共计约1000万元。

（3）设备购置费用，包括游乐设施、交通设备、餐饮设备、客房设备、安全设备等的购置费用，共计约500万元。

（4）装修装饰费用，包括建筑内部装修、景观装饰、标识系统等的费用，共计约600万元。

（5）旅游服务设施费用，包括停车场、旅游厕所、游客休息设施等的建设费用，共计约300万元。

（6）前期工程费用，包括项目规划设计费、地质勘察费、环境影响评价费等，共计约100万元。

（7）建设期利息，预计两年建成，以银行五年期定期年利率2.25%来计算，财务利息成本约240万元。

（8）不可预见费用，预留10%比例的资金500万元，以应对项目建设过程中的不可预见支出。

（9）运营成本，包括员工薪酬、水电费、维修费、营销推广费等，共计约300万元。

（10）总投资估算，以上各项费用汇总，得到项目的总投资估算约5300万元。

2、收益预测

（2.1）门票收入，1000亩的知青文化主题公园，以平均每天每亩1 人的极低游客量计算，1000人*28元/人＝28000元/天，门票年收入1022万元。

（2.2）客房收入，项目规划建设100间客房，平均房价为300元/ 晚，入住率预计60%。则每年客房收入：100*300*365*60%＝657万元。

（2.3）餐饮收入，项目设一个中餐厅和一个越南餐厅，每餐平均消费为100元/人，两餐厅座位数分别为1000人和500人，就餐人数预计为每餐座位数的70%。则每年餐饮收入：100*（1000+500）*365*70%＝3682.5万元。

（2.4）游乐设施收入，项目设有真人CS野战场、山地车赛道、钓鱼台、农耕园、采摘园、手工艺制作馆、越南人文馆、SPA中心，每年使用人次预计分别为7000次、4000次、1000次、15000次、15000次、5000次、35000次、3000次，收费标准分别为49元、19元、100元、28元、78元、49元、25元、100元，则每年的游乐设施收入：7000*49+4000*19+1000*100+15000*28+15000*78+5000*49+35000*25+3000*100＝353万元。

（2.5）其它收入，包括有机农业、电商直播、跨国代购、会议、晏会等，预计每年200万元。

年总收入：1022+657+3682.5+353+200＝5914.5万元。

3、成本预测

（3.1）建设成本，包括土地购置费、建筑工程费、设备购置费、装饰装修费等，总计5300万元。

（3.2）运营成本，包括员工薪酬、水电费、维修费、营销推广费等，预计每年为800万元；餐饮成本以50%毛利计算为3682*50%＝1841万元/年，除餐饮成本外，其它项目的主要成本为建设成本和人工水电，不再另计。合计运营成本2641万元/年。

（3.3）税费，根据河口县当地税法规定，计算所需缴纳的各项税费，预计每年为350万元。

由此可知，该项目的可变成本为2641+350＝2991万元，固定成本为5300万元。

4、收益预测

年度毛利润：5914.5－2991＝2923.5万元/年。

5、投资回收期

（5.1）静态投资回收期，项目初始投资为5300万元，每年的现金流入为5914.5万元，现金流出为2991万元。

静态投资回收期的计算公式为：静态投资回收期 = 原始投资 / 每年净现金流量。将数据代入公式，得到：

静态投资回收期 = 5300/(5914.5-2991) = 5300/2923.5 = 1.77（年）

这意味着，该项目需要约1.77年的时间能收回初始投资。

（5.2）动态投资回收期，动态投资回收期考虑了资金的时间价值，是评估投资项目的一个重要指标。以银行五年期整存整取定期存款利率2.25%为折现率，计算该项目的动态投资回收期。

首先计算每年的净现金流：

每年的净现金流 = 现金流入 - 现金流出 = 5914.5万元 - 2991万元 = 2923.5万元

然后计算累计净现金流量现值达到零时所需要的年数，即为动态投资回收期：

设动态投资回收期为n，则有：5300万元 = 2923.5万元 × (P/A, 2.25%, n)，

其中(P/A, 2.25%, n)是年金现值系数，表示一定时期内每期期末等额收付款项的现值之和，可以通过查表或者使用财务软件求得。

解这个方程得到n≈1.9年。

所以该项目的动态投资回收期约为1.9年。

项目组织管理

    1、组织架构

（1. 1）高层管理团队:

   ●总裁: 对整个项目负责，管理所有运营决策，制定战略目标和发展方向

   ●副总裁: 协助总裁工作，负责部分职能管理，如人力资源、财务等

   ●部门经理: 分别负责酒店、餐饮、销售、运营等相关业务部门

（1. 2）中层管理团队:

   ●财务部门: 负责财务计划和控制，包括成本、预算、审计等

   ●行政人事部门: 负责人力资源管理和行政事务

   ●销售市场部: 负责销售和市场营销活动，扩大品牌知名度和提高销售业绩

   ●客户服务部: 提供优质的客户服务，维护客户关系

   ●工程部: 负责建设和维修项目内的建筑设施和设备

   ●资源采购部: 负责供应链管理和供应商关系维护

   ●保安部: 负责保护物业和游客的安全

   ● IT部门: 维护公司信息系统和技术支持

   ●法律合规部门: 负责确保公司的运营符合法律法规要求

（1. 3）基层员工:

    餐饮服务员、客房服务员、前台接待员、导游、厨师、清洁工等等。

2、管理模式

对于旅游地产项目，建议采用矩阵式管理模式，因为它可以很好地平衡集中与分散管理的优点，并促进资源的有效整合和共享。

矩阵式管理模式具有以下特点:

（2.1）综合性：在这种模式下，每个团队都有自己的垂直职能链和水平职能链，有利于跨部门合作和资源共享。

（2.2）灵活性：可以根据不同项目和任务的特点灵活调整团队人员组合，有利于节约成本和提高效率。

（2.3）多元化：矩阵式管理模式可以在管理上形成多元化的视角和观点，从而有助于推动项目的进展和创新。

3、要实现矩阵式管理模式的效果，需要注意以下几点：

（3.1）设立专门的项目经理：项目经理负责整个项目的推进，包括协调各职能部门的工作，跟踪项目进度，管理预算和其他资源。

（3.2）强调沟通和协作：建立有效的沟通机制，让各部门之间保持紧密联系，促进协作，避免重叠和冲突。

（3.3）建立标准流程和制度：设定明确的职责和任务，让员工清楚自己的责任和权限，保证工作的顺利开展。

六、项目风险评估

1、政策风险

（1.1）产业政策风险：旅游业受政策影响较大，政府的产业政策、税收政策、环保政策等都可能对旅游项目的发展产生影响。

（1.2）土地政策风险：旅游项目的建设需要占用一定的土地，如果土地政策发生变化，如土地使用性质的变更、土地使用权的收回等，可能会对项目的建设和运营造成影响。

（1.3）法律法规风险：旅游项目的建设和运营需要遵守相关的法律法规，如环保法、安全生产法等，如果违反相关法律法规，可能会面临处罚或整改，从而影响项目的正常运营。

为了降低政策风险，项目可以采取以下措施：

A. 密切关注政策变化：及时了解政府的政策动态，预测政策变化趋势，提前做好应对措施。2023年11月13日，国家文旅部印发《国内旅游提升计划（2023－2025年）》，《计划》首先是对旅游业恢复的利好，尤其可以提振业者信心，同时也给了投资者对于投资旅游业的信心。其次，《计划》所提到的发展智慧旅游、打造优质目的地以及盘活存量旅游资产等，都说明未来旅游产业要高质量发展，并吸引更多资金投入行业。最后，《计划》的发布也是为贯彻《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，为下一步全面强化入境旅游工作，吸引更多外国游客到中国观光旅游奠定重要的基础。在世界经济发展放缓，我国外贸出口受阻，房地产升值受限（房住不炒），居民物质消费趋于饱和的大背景下，激活旅游业，以提振国内消费大循环将是我国的一项目长期的经济发展政策。

B. 加强与政府沟通：积极与政府有关部门沟通，争取政策支持，了解政策要求，避免违规操作。

C. 规范运营管理：严格遵守法律法规和政策要求，加强安全生产和环保管理，确保项目的合法合规运营。

D. 加强风险评估：定期对项目的政策风险进行评估，及时发现和解决潜在问题，提高抗风险能力。

2、市场风险

（2.1）市场需求不足：旅游地产项目的主要客户群体是游客，如果目标市场的需求不足，项目的运营和发展可能会受到影响。知青文旅项目的主要受众人群是知青群体，虽然他们有着浓重的怀旧情结，但这毕竟是小众群体，市场需求不足，我们河口知青文化主题公园整合了知青怀旧情感需求、投资贡献需求、老人暖冬度假需求、家人向往亲近大自然的需求、热带雨林观光需求、采摘热带水果的健康需求、中青年对异域风情猎奇需求，少年素质教育的需求，民族自尊的爱国教育需求、边境口岸国门建设的形像需求、国家间文化交流的外交需求等十一大市场需求，大大拓宽了目标客源市场。

（2.2）竞争压力过大：旅游地产的市场竞争日益激烈，如果项目在市场中缺乏竞争优势，可能会面临客源流失、收益下降等风险。全国可以开发知青文旅项目的边境城市有很多，但是它们不足以对河口形成巨大的竞争压力，河口具有得天独厚的气候条件——热带雨林的暖冬气候，它大大区别于其它的农耕文旅项目，像河口这样集知青文化、农耕文化、异域文化和热带雨林暖冬气候于一身的知青文旅项目只此一家。我们具有先天的竞争优势

（2.3）市场波动：旅游市场受季节、天气等因素影响较大，如果项目所在的地区出现市场波动，如旅游淡季游客数量下降，可能会对项目的收益产生影响。河口知青文旅项目不仅在冬天吸引前来越冬的知青老年群体，也在夏天吸引向往户外运动、体验农耕文化、采摘热带果蔬、磨练艰苦意志的青少年学生群体，避免了季节波动影响。

（2.4）消费者喜好变化：消费者的喜好和需求是不断变化的，如果项目不能及时适应这种变化，可能会失去市场竞争力。

为了降低市场风险，项目可以采取以下措施：

A. 进行充分的市场调研：了解目标市场的需求和竞争情况，制定有针对性的营销策略和产品方案。

B. 提高产品和服务质量：通过提高产品和服务的质量，增强项目的竞争力和吸引力，吸引更多的游客。

C. 多元化经营：开展多元化经营，开发多种旅游产品和服务，满足不同游客的需求，增加项目的收益。

D. 关注市场变化：密切关注市场的变化，及时调整营销策略和产品方案，保持项目的竞争力和吸引力。

3、技术风险

社会文化是不断向前发展的，一般的文化旅游地产项目可能面临以下技术风险：

（3.1）技术创新不足：文化旅游地产项目需要不断进行技术创新，以提高项目的竞争力和吸引力。如果项目的技术创新不足，可能会导致项目的竞争力下降，难以吸引游客。

（3.2）技术应用不当：文化旅游地产项目需要应用各种技术手段，如信息技术、建筑技术等，如果技术应用不当，可能会导致项目的运营和管理出现问题，影响项目的正常发展。

（3.3）技术更新换代：随着科技的不断发展，旅游地产项目所应用的技术也需要不断更新换代。如果项目不能及时跟进技术的发展，可能会导致项目的竞争力下降。

（3.4）技术人才流失：旅游地产项目需要大量的技术人才，如果项目不能吸引和留住技术人才，可能会导致项目的技术水平下降，影响项目的发展。

本项目以知青的文化为依托，集成了艰苦奋斗的教育文化、辛勤劳作的农耕文化、热带雨林的自然文化、以及邻国异域文化，体现的是怀旧、艰苦、劳作、物竞天择和放眼看世界，主打的是一个忆苦思甜、先苦后甜，锻练和培养人们适应环境、物竞天择的昂扬斗志，最后走出国门、走向世界。这不需要我们使用大量先进技术，相反我们更多的是使用相对落后的技术来激发游客们的斗志。本项目的技术风险较小。

4、环境风险

（4.1）生态环境风险：旅游地产项目通常需要依托周边的生态环境，若项目开发过程中对生态环境造成破坏，可能会影响项目的可持续发展。河口知青文旅项目用地1000亩，即使一次接待上万人，平均到每亩土地也只10人，土地承载力很强，加上多为橡胶林一类的高大乔木，不易被游客破坏；还有热带雨林气候的植被生长周期短，自我修复能力强，

几乎不会存超出土地承载力而破坏环境的问题。

（4.2）气候环境风险：项目所在地的气候条件可能会影响游客数量和旅游体验，例如过于寒冷或炎热的天气可能会使游客数量减少。河口的冬天温暖少雨，特别适合越冬度假，夏天虽然高温，但是雨水多，相对于全国大部分地区反而更凉爽些，是暑假学子们的理想旅游目的地。

（4.3）自然灾害风险：项目可能会受到自然灾害的影响，如地震、洪水、泥石流等，这些灾害可能会破坏项目设施，影响项目的正常运营。河口地质稳定，常年无地震、洪水、泥石流。

（4.4）环境污染风险：项目的建设和运营可能会产生废水、废气、固体废弃物等污染物，如果处理不当，可能会对周边环境造成污染。

为了降低环境风险，项目可以采取以下措施：

A. 进行环境评估：在项目开发前进行环境评估，了解项目可能对环境造成的影响，并采取相应的措施加以控制。

B. 采用环保技术：在项目建设和运营过程中，采用环保技术和措施，减少污染物的产生和排放。

C. 加强环境监测：建立环境监测体系，对项目周边的环境质量进行监测，及时发现和处理环境问题。

D. 开展环保宣传：向游客和当地居民宣传环保知识，提高他们的环保意识，减少项目对环境的影响。

七、项目进度安排

1. 项目筹备阶段，2023年11月前

●确定项目范围和目标

●组建项目团队

●进行市场调研和可行性分析

●制定项目计划和预算

2. 规划与设计阶段，2023年12月－2024年3月

●确定项目总体规划和设计方案

●完成详细的建筑设计和景观设计

●制定项目实施方案和时间表

3. 项目建设阶段，2024年4月－2025年9月

●开始土建工程，包括地基、框架结构等

●进行设备安装和装修工程

●实施园林绿化和景观建设

4. 市场推广阶段，2025年3月起

●制定市场推广策略

●建设官方网站和社交媒体平台

●组织宣传活动和推广活动

5. 项目运营阶段，2025年10月－2026年4月

●开始项目运营，提供旅游服务和设施

●建立客户服务体系

●持续改进和优化项目运营

6. 持续发展阶段，2025年5月起

●关注市场反馈和客户需求，不断改进和更新项目内容

●扩大项目规模和影响力

●探索新的合作机会和发展方向

以上是一个大致的项目建设进度安排，具体的时间节点和工作内容可以根据实际情况进行调整和安排。在项目实施过程中，需要密切关注进度和质量，确保项目能够按时按质完成。同时，要注意与相关部门和合作伙伴的沟通与协调，确保项目的顺利推进。

八、总结和建议

    本项目以知青的怀旧情感为依托，集成了艰苦奋斗的教育文化、辛勤劳作的农耕文化、热带雨林的自然文化、以及邻国异域文化，体现的是怀旧、艰苦、劳作、物竞天择和放眼看世界，主打的是一个忆苦思甜、先苦后甜，锻练和培养人们适应环境、物竞天择的昂杨斗志，最后走出国门、走向世界，助力实现中华民族伟大复兴的中国梦。

在世界经济发展放缓，我国外贸出口受阻，房地产升值受限（房住不炒），居民物质消费趋于饱和的大背景下，激活旅游业，以提振国内消费大循环将是我国的一项目长期的经济发展政策。本项目积极响应2023年11月13日国家文旅部印发的《国内旅游提升计划（2023－2025年）》文件，发展智慧旅游、打造优质目的地；贯彻《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》，为下一步全面强化入境旅游工作，吸引更多外国游客到中国观光旅游奠定重要的基础。

本项目充分整合旅游资源，将八条半的“忆光年”与知青文化主题公园的“忆流年”连接起来，再加上南溪河漂流，整合成一个旅游区，再加上越南街的购物，打造一个集观光、购物、游乐、历史、文化、爱国、教育、度假、休闲及异域风情于一体的综合性旅游胜地，建设国际幸福乡村。有希望将河口的旅游产业恢复甚至超过疫情前的水平，助力河口的经济发展，大大提升河口作为国家级自贸区和一级口岸的国门形像。

本项目依托河口多年的中越边境游品牌和服务口碑，整合知青情怀、素质教育、红色经典、国际乡村、热带雨林、异域风情等多方面特色资源，能做到以知青群体为铁杆粉丝基本盘，以点带面，扩大客源市场，满足各个年龄层次的个性化旅游需求，切实可行。

一方面通过挖掘知青文化的特色和亮点，突出其历史背景和文化内涵，通过展示知青们的生产和生活用品，举办知青文化主题活动来增强知青们的带入感和现场感，回忆青春，激起故乡情怀，吸引知青们来河口越冬度假、买房置业、投资创业、助力经济建设

另一方面积极拓展客源市场，扩大项目覆盖面，以知青文化吸引老年游客群体；以原始农业劳作、现代农业成果、当年知青们艰苦奋斗的革命精神，吸引青少年学生群体；以邻国异域风情吸引青壮年群体；全方位实现老、中、青、少四代同堂自驾亲子游的一站式解决方案。

俗话说，良好的开端是成功的一半。知青文旅项目的竞争优势在于其独特的历史背景和文化内涵，与其它旅游项目相比，知青文旅项目具有更深刻的文化底蕴和更广泛的知名度，可以吸引一大批基础游客（知青）前来参观、学习、体验、度假，实现正反馈、良性运营，然后以点带面，拥抱丰富的热带雨林自然资源和中越交流的异域风情资源，进一步丰富文化内涵和提升吸引力，在创新中扩大经济效益和社会效益，同时树立先进的国门形像。

本项目在政策风险方面，吻合了国家将激活旅游业作为我国的一项长期经济发展政策，以提振国内消费大循环；在市场风险方面，顺应了我国旅游市场需求逐渐向文化旅游方向倾斜的趋势，通过整合热带雨林气候资源和邻国异域文化资源，满足了十一大旅游需求，将目标客源市场扩展到老、中、青、少全年龄段群体，克服了一般知青文旅项目局限于老年知青群体的过小客源市场风险；在技术风险方面，主要使用相对落后的农耕技术来激发游客们的斗志，完美避开了技术创新风险、应用风险和迭代风险；在环境风险方面， 依托热带雨林气候的生态环境，以1000亩公园的超大土地承载力，完美解决了以往两者相互矛盾的风险，实现了经济发展与生态环境保护相辅相成的双赢局面。

本项目预算资金5300万元，由以北京知青邢福成为代表的河口老知青们投资，按照谁投资谁受益的原则分配利润。

通过以上的分析和研究，我们认为本项目具有重要的意义和可行性。实施本项目将有助于提升河口旅游业的发展水平，促进经济增长和社会进步。同时，我们也充分考虑了项目实施过程中可能遇到的风险和挑战，并提出了相应的应对措施。

我们诚恳地希望政府部门能够认真考虑我们的建议，并给予支持和指导。在项目实施过程中，我们将全力配合政府部门的工作，确保项目的顺利推进和高效完成。

最后，再次感谢政府部门对本项目的关注和支持。我们相信，通过双方的共同努力，本项目一定能够取得圆满成功，为河口的发展做出重要贡献。

此致，

敬礼！

项目建议单位：河口遇见旅游开发有限公司

日期：2023年12月8日